Smart智富No.163封面故事［一生保本致富公式］摘要分享

• 買房強迫儲蓄，理財超越同儕的第一步
• 階段一：單身期努力存錢，拉高儲蓄比率，若要買屋，記得先選低總價、但有租屋市場的區物購屋，讓現金流存在，更不必擔心房價下跌。
• 階段二：婚後發揮夫妻雙薪優勢，買房強迫儲蓄，行有餘力，可買第二間房出租（低總價、有租屋市場），透過適當的房貸槓桿，放大整體資產的投報率。
• 階段三：擁房後無後顧之憂，進階至存股期，延選殖利率高的長抱股，左手賺租金、右手賺股利，加上本業薪水，資產累積速固更快。

• 個案一　月存五成新買房，30歲擁10房賺收租
• 五子登科排序：銀子、妻子、房子、孩子、車子。
• 三階段
• 儲蓄期：鎖定低總價小套房，扣除自備款，約貸款40萬元，當作強迫儲蓄，開啟包租公生涯。
• 養房期：善用房貸槓桿放大報酬，精算投報率，把握利空加碼掃貨。
• 專家提醒：養房導致房貸總額偏高，負債攀升，建議手邊不能全無現金，最好預留3~6個月緊急預備金，足以支應生活開銷及房貸支出。且必須檢視家庭保單是否健全，必須做到不管發生什麼意外導致家庭收入中斷，房貸都能繳下去。
• 存股期：作好股、房資產配置，長抱高殖利率股（中華電、台塑、台汽電），賺股息像收租。

• Collina代管租屋學到的房產經
• 公寓挑3F以下：4樓以上要爬樓梯太累，出租相較不易。
• 改裝後再出租：要有對外窗戶及晾衣場所（無則提供烘衣設備）。
• 交通要便利：離捷運站走路不超過10分鐘，公車站牌越近越好。
• 小心嫌惡設施：宮廟、電塔、變電所、加油站、醫院。
• 一層勿超過5戶：無法掌館租屋品質，環境複雜。
• 挑好鄰居。

• 想養房當包租公先修滿18學分
• 學分一　從月薪推算負擔的起的房屋總價
• 總負債比不超過月收入七成（自行腦補：很高耶～吃飯、養小孩、投資、退休呢 =,.= ？但如果是雙薪家庭那還說得過去）
• 是否有其他財力證明，部份銀行會放寬房貸額度或提供房貸利率減碼。
• 試算：約收入五萬，能負擔得起的房貸為3.5萬，以利率3%反推，約可申貸636萬元，再以貸款七成反推，可購買總價約908萬元的房子。
• 學分二　還款能力要低估，不要高估
• 現階段房價漲高，但租金卻無相對成長，投報率降低，故還款能力更不能太樂觀預估。
• 以前述公式算出來的房屋總價，大台北區最好再減150萬~250萬，其他縣市則減50~150萬元，才不會讓租金報酬率被房貸全部吃掉。
• 學分三　找低總價的產品或區域，拉高租金報酬率
• 目前租屋市場最後歡迎的是兩房與套房（公寓改裝的分裝套房），不但總價相對低，分租後租金報酬率也相對高。
• 但目前獨立套房申貸難度提高，轉手性也較差，名下若已有房子，貸款成數也會受限，建議可買在無不動產的配偶名下避開限制。
• 學分四　挑具有足夠租屋人口支撐的市場，租上班族較學生好
• 一般以為學校附近最適合做包租公，但專業包租公卻不碰學生市場，理由有三：學生不愛惜環境、作息與上班族相反、小事就要房東出面解決。
• 學分五　跟著重大建設走，如捷運
• 除了賺租金，還可以增值。
• 學分六　測試出租人氣再出手
• 可先上租屋網站，把你看好的房子設定好租金、配備等基本條件再po上網，如果一天有超過5通以上詢問電話，代表該區域房子詢問度高，順利出租應不成問題。
• 學分七　勤比價、常上網蒐集成交價（永慶、信義、住商不動產等等）
• 學分八　選中古屋拉高報酬率，缺點是必須預留修繕成本及修繕中間的空窗期。
• 小套房，屋齡不宜超過15年；老公寓，不宜超過30年。
• 學分九　選大馬路旁、管理完善（24hr管理員、警衛）的房子
• 學分十　斡旋前先找幾間銀行估價，取得平均值後，大約就是合理價，獨立小套房更要找銀行估價。
• 學分十一　以銀行估價為標準去殺價，比較有依據，老行庫估價又會低些。
• 學分十二　精算租金報酬率
• 正確算法：年租金收入／（房租總價＋裝潢成本）＝報酬率。
• 錯誤算法 (房仲喜歡這招 )：（年租金收入／自備款）－房貸利率=報酬率。
• 學分十三　向新銀行或薪資轉帳銀行申請貸款，可貸到較高金額
• 但不要只考慮利率高低，還要把還款限制、額度、利率加碼算碼都計入。
• 學分十四　改裝讓每個房間都採光，買邊間的房子較能克服採光難度。
• 學分十五　配備齊全更容易租出去，只求有不求好，降低採購成本。
• 學分十六　上班族單身女性或情侶是最佳房客
• 學分十七　留住好房客，降低空置率，釋放利多（如預繳一年享優惠）
• 學分十八　要有不怕麻煩的心態，不然就找代管公司（房租10%~15%）
• 專家看法
• 首購族先買兩房產品，可以申請政府首購的優惠貸款，賺優惠房貸額度，未來要買第二間時，就無法享有更低的利率。
• 公寓改裝套房，需申請，建築法規定，若房子裝修會動到既有格局，增設廁所或浴室或增設２間以上之居室造成分間牆的變更，須取得所在樓層下面一層住戶同意才進一步申請審查許可，經各縣市建管單位同意後才能施工。
• 勿接手投資客的房子，投資客的裝潢屋最怕［看不到的問題］，如漏水、白蟻、外牆滲水。

• 四條件挑長抱股，穩健賺股利
• 條件一　連續五年ROE超越15%
• 可以篩選出長線具成長性的公司，把因搭上景氣順風車而賺錢的公司排除掉，如鴻海、中碳、台塑、聚陽。（自行腦補：但過續連續五年，不代表未來也能持續表現下去吧？）
• 景氣循環股，只要ROE在一定範圍內波動，就可列入，不一定要連續五年高於15%。
• 名詞解釋：ROE股東權益報酬率，指股東投資公司可以獲得的報酬率，即公司為股東賺錢的能力，越高越好。
• 條件二　每年穩定配發高額現金股利
• 表示公司可以從目前的營運模式繼續賺錢，從盈餘中拿錢再投資的比率較低，股本不太過膨脹，也不易在轉投資過程中被淘汰。
• 但並非所有盈餘再投資比率高的股票都不適合拿來存股，凡事皆有例外。
• 條件三　產業景氣的波動度要低
• 選擇傳產類股，避開熱門產業，除非該空公司產業地位不易被取代，如台積電、台達電等。
• 條件四　股價相對要低
• 學習巴菲特，先挑好公司，再等便宜的好價錢後出手。
• 股災、各股本益比低於12倍、GDＰ變動情況，可以觀察出手的時機點。
• 定期檢視各股，３種情況下要出脫（腦補：不是要存股嗎，又叫我賣>"<）
• 當年度ROE低於15%，營運狀況變差。
• 各股本益比高於40倍，賣股賺價差。
• GDP年增率創4~5季新高時，景氣循環股股價也跟著變貴，逢高出脫，低檔時再回補。
• 專家又補一刀：存股就是要忍住，股價是假的，每年配給的股利才是真的！